天河北4万+、智慧城近4万、西关3万...第二轮土拍重点地价挖到了
该来的，总是会来。
5月底放了鸽子的广州第二轮土拍，过了端午，就马不停蹄安排上了。
此前，我们说了重点规则的变化，今天我们再来说下重点核心地块地价，毕竟这是能够市场信心和走势的“王炸”地块。
直接影响板块的一手和二手预期。
不说废话了，重点地块为：
天河2宗：燕塘、育新街（东大湖）地块；
海珠1宗：琶洲西区（AH040329 、157 ）地块；
荔湾2宗：南岸仓、西塱地块；
白云3宗：小坪、黄金围、马沥站西侧地块；
黄埔1宗：云埔街隧道口地块；
南沙2宗：金岭南路、东涌镇冠胜地块；
花都3宗：炭步大道移动兴华路以北、广花公路以东雅瑶中路以南、天贵路J12-SJ02地块；
|仅供参考
越秀区缺席，阿拆倒不怎么意外，本来就没什么地了，但是增城也没有，最重要的原因是之前供应太多了，想要控制供应，稳住价格。
长久也是利好。
说起来，本轮土拍，最大的变化，其实是规则的变化——广州全面取消了地块“竞自持”规则。
从2021年第二轮土拍开始，土拍常见的拍卖方式是“限地价+竞自持+摇号”。
所谓竞自持，自持的是租赁住房，持有年限与土地出让年限一致，不得分割处分，抵押、转让须全部自持租赁住房整体一并办理。
简单来说，就是这部分资产归拿地企业所有，只能对外出租，不能像商品房一样进行销售。
|去年首轮集中供地黄陂百人摇
自持部分，虽然不像配建的政府性房源等，需要无偿移交，但对于开发商来说，这也是成本的一项。
如今取消竞自持，意味着一旦拍到封顶价（即溢价达到15%），便会进入摇号环节。
对开发商来说，这相当于政府让利了。
接下来，一起来看看重点地块。
天河区
天河北的燕塘地块，智慧城育新街南侧用地（东大湖地块），都算硬货。
其中，燕塘地块是本轮土拍中最贵的，总价70+亿，楼面价高达4.2万/平，算上配建，实际起拍楼面价约4.4万/平。
而二手次新的二手，就是天河金茂府，价格在8.5万-10万+；怡新花园2004年建成，如今二手成交均价约5.1万/平。
按15%溢价率来算，如果摇号封顶，实际可售达到5万+，板块一手和次新会站稳10万+。
如果这里新房卖10万+，那一步之遥的广州大道北楼盘，那都要笑了。
|地块航拍，就在怡新花园隔壁
地块位于后天河北片区，占地约4.56万㎡，计容16.8万㎡，周边的教育资源、医院、购物广场等生活配套一应俱全。
我冒着雨去了一趟现场，燕塘地块被围蔽起来了，就在广垦天河壹号后面。
不过，广垦1号卖的是公寓，具体价格我没有去问，但是周边大概3.2万/平。
|广垦天河1号后面，就是燕塘地块
说起来，这个地块国企广垦是有份的，只要出让，都有土地返还款。
在停车场，经过一处废墟，你可以走进地块里，在现场还碰到了一家开发商来看地。
于是，我们发生了以下对话：
对方：能不能从这个垃圾堆里进地块？
我：可以。
对方：你们是哪家开发商？哪家公司？
我反问：你们是什么单位？
萍水相逢，最后当然是什么都不说了。
|地块内部
其实，除了贵，燕塘地块位置还算蛮好的，大家看看航拍图，周边有旧村，有公寓，有学校，怡新花园等，居住还算安静。
至于交通，地块距地铁3号线梅花园站直线约380米，五站即可到达珠江新城，出行便利。
不过，早晚高峰会比较堵，自驾同理。
在现场那天，我开车绕地块走了一圈，还把路边停着的自行车撞倒了，进出的路口确实有点窄。
|燕塘地块内部树木情况，树很重要
除了天河北燕塘地块，这一次天河还拿出了临近智慧城板块的育新街南侧地块。
占地约2.6万㎡，总计容约6.4万/㎡，出让总价约24亿，未扣除配建的名义楼面价3.8万/平，实际楼面价到4万/平。
那么地块，未来可能会卖6-7万，甚至更高。
|育新街地块航拍
这个地价水平，堪比牛奶厂了。
当时（2020），合景臻颐府拿地楼面价5.1万/平，起拍价4.3万/平，两年后开盘卖到12万-15万/平。
|牛奶厂航拍
不过，育新街地块大概因为涉及历史文物保护、岑村限高等因素，也是从来闻其声不见其影。
此次亮相，倒是让人颇为惊喜。
项目背靠火炉山森林公园，东临湖泊，容积率2.5，妥妥的低密山水豪宅地。
西侧约900米处是慧源山庄，年初传出合景接手，更名为合景臻源，吹风7万/㎡。
但干了一票，合景又撤出来了。
目前，临近的奥体板块还有珠江花城等项目，主打117平四房、140平五房，价格6.1-7万/平，有均和小学、执信天河中学等优势。
如果育新街以后都能卖6-7万，那珠花就更香了。
|珠江花城实景图
海珠区
海珠祭出的琶洲西区（AH040329 、157 ）地块，算得上是近年来最优质的地块之一了。
其中329地块为二类居住、商业设施用地 ，而157地块为纯商地。
其地处地铁8号线、12号线、18号线、19号线、28号线、有轨电车沿线，距磨碟沙、赤岗、猎德大桥南、琶醍、南风站约500米。
而且还是一线江景，南向，正对着赤沙TOD！
|琶洲地块航拍，就在赤沙TOD对面
更重要的是，其所在的琶洲西区，是海珠的“门面担当”。
人工智能与数字经济试验区，是最核心的，其定位为“总部+会展+数字经济+商业”集聚区。
市场对琶洲有多认可？
看看琶洲南赤沙TOD就知道了，成交价已经摸到了14万/平！
悄悄说一句，琶洲西这块是定向给越秀的。
当然，除了琶洲，接下来在第三批供地中，有一线海珠锌片厂也会挂出来，接下来海珠后航道还有一波行情。
|锌片厂地块航拍
荔湾区
南岸仓地块
虽然首轮土拍流拍的陆居路地块没有重整旗鼓，再度出发，但两位“好兄弟”来头都不小。
南岸仓地块位于西关，靠近中山八站，用地面积不大，约1.4 公顷，起拍价约3万/平，总价16亿。
由于地处老城区，生活配套成熟度较高：
教育方面，周边有西关广雅实验学校、西关外国语学校、华侨小学等；
交通方面，其处于南岸路、东风路、中山路交汇点，路线网发达，可自驾通往越秀、天河重要商圈；
此外，地块周边有地铁中山八路站，5号线直达珠江新城；
生活方面，地块西北有大型购物中心圣地新天地广场，周边有多个传统肉菜市场。
值得一提的是，地块往西隔着一条南岸路，就是保利2019年拿下的冷冻厂地块，也就是如今的保利天珺。
当时，历经1小时共19轮竞价，最终利以355450万元总价成交，折合楼面价约42520元/平，至今仍是荔湾标杆。
不过，这一次的南岸仓地块，江景被天珺、西关海遮挡，素质要差些。
这也体现在价格上来，即使拍到封顶进入摇号阶段，单价最高也不过3.45万/平。
目前，天郡售价平均8.5-9万/平，西关海二手业主报价约6.3-8.5万/平。
|南岸仓地块航拍
西塱AF022050地块
地块位于兴渔路以东、裕安涌以西、裕福街以北，为旧厂更新改造项目。
其地处荔湾老城区，东塱-西塱板块，广钢新城旁，配套较为成熟。
交通方面，西塱站距离地块直线约800米，地铁1号线、广佛线和在建22号线、10号线四线在此交汇。
教育资源，有广东实验中学、广州培英中学等名校；另有广州中医院大学第三附属医院、广州市第一人民医院等，医疗资源丰富。
值得一提的是，地块临近花地河，有二线稀缺“河景”资源。
|西塱地块航拍
随着去年234地块的成交，广钢的宅地供应，也正式宣告结束。
对于西塱地块而言，这也是个不错的入市时机——广钢没地，开发商们不免会把视线转移到周边。
不过，还是有竞争压力的。
目前广钢234保利中海保利朗阅已经开售，成交均价6.5-7.5万/平；荷景路珠江广钢花城，也预计会在8月入市，吹风价4.8万/平；稍远处还有5万/平的保利西悦湾等等。
二手项目较多，有元邦明月水岸、花地河湾、金鹤苑、远大芳华都会等，均价1.6-3.8万/平不等。
|西塱地块航拍
白云区
小坪村政府收储地块
地块邻近白云山，位于白云区南部，距8号线小坪站约500米，邻近华南快速、环城高速。
配套方面，基本能满足日常所需，附近有惠嘉商场、华丰特惠商场、志远购物商场等商场。
黄金围货运站地块
用地面积16.5万平米，建面20.5万平米，容积率1.4。
总的来看，地块的品质还算是不错的，距离已开通地铁不远，同时周边规划有地铁29号线与34号线，北侧1公里内就到江边。
规划上，最有白云湖数字科技城的加持。
按照《广州市珠江沿岸高质量发展规划（草案）》征求意见稿来看，黄金围属于中心城区段75公里西侧的起步区。
也就是说，这是官方盖章为主城区。
|来源：广州市规划和自然资源局
短时间内，白云的发展中心，依旧在白云新城，等到白云新城的价值被吃透之后，白云湖科技城随着城市面貌和产业的不断升级，人口也将持续涌入。
不难发现，广州第二轮集中供地，重点就是天河，不少央企都盯着呢。
大家不妨猜猜，到时候会拍到怎样的价格。
对了，既然天河是重点，我们也建了一个群，不方便说的我们群里说。